El problema habitacional de Chile ya no puede medirse únicamente por el número de viviendas que faltan. Hay una dimensión menos visible, pero cada vez más relevante: la creciente distancia entre los ingresos de los hogares y el costo de acceder a una vivienda, ya sea mediante compra o arriendo.
Para las nuevas generaciones, esta brecha está modificando una de las decisiones patrimoniales más importantes de la vida adulta. Comprar una vivienda exige hoy un nivel de ahorro y capacidad de endeudamiento que una parte significativa de los jóvenes no logra alcanzar. El resultado es que el arriendo, que debiera ser una alternativa residencial legítima, en muchos casos se transforma en la única opción disponible durante períodos cada vez más prolongados.
Los datos muestran la magnitud del cambio. Según un análisis la proporción de menores de 35 años que son propietarios de una vivienda cayó de 53% a 23% entre 2010 y 2026. Más que una fotografía coyuntural, se trata de una transformación profunda en la relación de las nuevas generaciones con la propiedad.
Las causas son múltiples. El precio de las viviendas ha aumentado con mayor rapidez que los ingresos durante largos períodos, mientras que las condiciones de financiamiento hipotecario se han vuelto más exigentes. A ello se suman el costo del suelo, la disponibilidad de terrenos bien localizados y los tiempos asociados al desarrollo y aprobación de nuevos proyectos.
Por eso, el problema no puede reducirse a una discusión sobre precios inmobiliarios. Lo que está en juego es la relación entre el precio de la vivienda y la capacidad efectiva de pago de los hogares.
Esta situación tampoco es homogénea en Chile. Las diferencias regionales son demasiado importantes como para diseñar una política habitacional basada exclusivamente en promedios nacionales. En algunas regiones, los ingresos son relativamente altos, pero también lo son los precios de las viviendas y los arriendos. En otras, ocurre lo contrario: los precios pueden ser menores que en Santiago, pero los ingresos locales son tan bajos que la vivienda continúa siendo difícil de financiar.
La Araucanía es un buen ejemplo de esta segunda realidad. Según la Encuesta Suplementaria de Ingresos del INE, el ingreso laboral mediano de la región alcanzó $501.710 mensuales en 2024, el menor entre las regiones del país. Para un hogar joven que intenta ahorrar para comprar una vivienda, esa realidad establece un límite evidente: no basta con que exista una propiedad disponible si el ingreso necesario para acceder a ella no está al alcance de la familia.
En otras zonas, como Antofagasta, Tarapacá o Magallanes, la ecuación es distinta. El costo de la vivienda puede alcanzar niveles elevados en relación con los ingresos, debido, entre otros factores, a las características particulares de sus mercados laborales, territoriales y urbanos.
Santiago concentra, naturalmente, una parte importante del problema por el tamaño de su población y por el peso que tiene el mercado inmobiliario metropolitano. Pero sería un error asumir que la crisis de acceso a la vivienda es exclusivamente santiaguina. Es, en realidad, un problema nacional con expresiones regionales diferentes.
España ofrece una experiencia que merece ser observada con atención. No porque ambos países tengan mercados inmobiliarios equivalentes no los tienen, sino porque permite observar las consecuencias que puede tener una crisis de asequibilidad cuando se prolonga durante años.
En España, 44,3% de las personas de entre 26 y 34 años vivía con sus padres en 2025, según el Instituto Nacional de Estadística. Entre quienes permanecían en el hogar familiar, una proporción importante señaló como principal razón la imposibilidad económica de comprar o arrendar una vivienda. La edad media de emancipación también se ha situado en torno a los 30 años.
El fenómeno es especialmente significativo porque la vivienda termina afectando decisiones que van mucho más allá del mercado inmobiliario. Retrasar la emancipación puede modificar la formación de hogares, los proyectos familiares, la movilidad laboral y la capacidad de acumular patrimonio.
Chile debe observar esta experiencia como una advertencia, pero sin caer en comparaciones mecánicas. España tiene un sistema de vivienda pública, un mercado de alquiler y una estructura demográfica diferentes. Las soluciones aplicadas allí tampoco están exentas de controversia.
Precisamente por eso, una de las principales lecciones es que no existe una herramienta única capaz de resolver el problema. Regular los arriendos puede aliviar determinadas situaciones de vulnerabilidad, pero difícilmente reemplaza la necesidad de aumentar la oferta. Del mismo modo, construir más viviendas no garantiza por sí solo que estas sean asequibles para los hogares que las necesitan.
La política habitacional debe abordar ambas dimensiones simultáneamente.
Chile necesita aumentar de manera sostenida la oferta de viviendas asequibles, tanto sociales como privadas. Para ello no basta con incrementar subsidios. También es necesario disponer de suelo bien localizado, infraestructura, permisos oportunos y condiciones que permitan desarrollar proyectos a costos compatibles con los ingresos de los hogares.
Al mismo tiempo, es necesario fortalecer los mecanismos que permitan a las familias jóvenes acceder al financiamiento. Las garantías estatales pueden reducir algunas de las barreras de entrada al crédito hipotecario, pero no resuelven el problema si el dividendo continúa siendo incompatible con el ingreso familiar.
El objetivo, por tanto, no debería ser simplemente que más personas obtengan un crédito. Debe ser que puedan acceder a una vivienda cuyo costo sea sostenible durante toda la vida del financiamiento.
También es necesario asumir que el arriendo formará parte permanentemente del mercado habitacional chileno. No todos los hogares necesitan o quieren ser propietarios inmediatamente. Un mercado de arriendo profundo, profesional y estable puede ser perfectamente compatible con una sociedad desarrollada. El problema aparece cuando arrendar deja de ser una elección y se convierte en una obligación derivada de la imposibilidad de comprar.
Ese es quizás el cambio más importante que estamos observando entre los jóvenes.
Si una generación completa debe postergar durante años la compra de su primera vivienda porque no puede reunir el pie, acceder al crédito o asumir el costo mensual de una propiedad, las consecuencias no se limitan al mercado inmobiliario. Se produce también una transferencia patrimonial entre generaciones: quienes ya poseen activos inmobiliarios acumulan patrimonio, mientras quienes ingresan más tarde al mercado enfrentan mayores barreras para hacerlo.
La discusión sobre vivienda, por ello, no debiera reducirse a la cantidad de unidades construidas ni a la evolución mensual de los precios. La pregunta hoy es , ¿puede una familia que trabaja y percibe ingresos medios acceder a una vivienda adecuada sin comprometer una proporción excesiva de su presupuesto durante décadas?
La respuesta dependerá de nuestra capacidad para actuar simultáneamente sobre la oferta, el suelo, el financiamiento, los arriendos y los ingresos.
Chile todavía tiene la posibilidad de evitar que la dificultad de acceso a la vivienda se convierta en una característica estructural de la vida adulta de las nuevas generaciones. Pero hacerlo exigirá políticas de largo plazo, una mirada territorial y, sobre todo, entender que el problema habitacional no se resuelve únicamente construyendo más viviendas: se resuelve construyendo viviendas que las familias puedan efectivamente pagar.
Marcelo Carrasco C.
Centro de Estudios Regionales
