El problema habitacional de Chile ya no puede medirse \u00fanicamente por el n\u00famero de viviendas que faltan. Hay una dimensi\u00f3n menos visible, pero cada vez m\u00e1s relevante: la creciente distancia entre los ingresos de los hogares y el costo de acceder a una vivienda, ya sea mediante compra o arriendo.<\/p>\n
Para las nuevas generaciones, esta brecha est\u00e1 modificando una de las decisiones patrimoniales m\u00e1s importantes de la vida adulta. Comprar una vivienda exige hoy un nivel de ahorro y capacidad de endeudamiento que una parte significativa de los j\u00f3venes no logra alcanzar. El resultado es que el arriendo, que debiera ser una alternativa residencial leg\u00edtima, en muchos casos se transforma en la \u00fanica opci\u00f3n disponible durante per\u00edodos cada vez m\u00e1s prolongados.<\/p>\n
Los datos muestran la magnitud del cambio. Seg\u00fan un an\u00e1lisis la proporci\u00f3n de menores de 35 a\u00f1os que son propietarios de una vivienda cay\u00f3 de 53% a 23% entre 2010 y 2026. M\u00e1s que una fotograf\u00eda coyuntural, se trata de una transformaci\u00f3n profunda en la relaci\u00f3n de las nuevas generaciones con la propiedad.<\/p>\n
Las causas son m\u00faltiples. El precio de las viviendas ha aumentado con mayor rapidez que los ingresos durante largos per\u00edodos, mientras que las condiciones de financiamiento hipotecario se han vuelto m\u00e1s exigentes. A ello se suman el costo del suelo, la disponibilidad de terrenos bien localizados y los tiempos asociados al desarrollo y aprobaci\u00f3n de nuevos proyectos.<\/p>\n
Por eso, el problema no puede reducirse a una discusi\u00f3n sobre precios inmobiliarios. Lo que est\u00e1 en juego es la relaci\u00f3n entre el precio de la vivienda y la capacidad efectiva de pago de los hogares.<\/p>\n
Esta situaci\u00f3n tampoco es homog\u00e9nea en Chile. Las diferencias regionales son demasiado importantes como para dise\u00f1ar una pol\u00edtica habitacional basada exclusivamente en promedios nacionales. En algunas regiones, los ingresos son relativamente altos, pero tambi\u00e9n lo son los precios de las viviendas y los arriendos. En otras, ocurre lo contrario: los precios pueden ser menores que en Santiago, pero los ingresos locales son tan bajos que la vivienda contin\u00faa siendo dif\u00edcil de financiar.<\/p>\n
La Araucan\u00eda es un buen ejemplo de esta segunda realidad. Seg\u00fan la Encuesta Suplementaria de Ingresos del INE, el ingreso laboral mediano de la regi\u00f3n alcanz\u00f3 $501.710 mensuales en 2024, el menor entre las regiones del pa\u00eds. Para un hogar joven que intenta ahorrar para comprar una vivienda, esa realidad establece un l\u00edmite evidente: no basta con que exista una propiedad disponible si el ingreso necesario para acceder a ella no est\u00e1 al alcance de la familia.<\/p>\n
En otras zonas, como Antofagasta, Tarapac\u00e1 o Magallanes, la ecuaci\u00f3n es distinta. El costo de la vivienda puede alcanzar niveles elevados en relaci\u00f3n con los ingresos, debido, entre otros factores, a las caracter\u00edsticas particulares de sus mercados laborales, territoriales y urbanos.<\/p>\n
Santiago concentra, naturalmente, una parte importante del problema por el tama\u00f1o de su poblaci\u00f3n y por el peso que tiene el mercado inmobiliario metropolitano. Pero ser\u00eda un error asumir que la crisis de acceso a la vivienda es exclusivamente santiaguina. Es, en realidad, un problema nacional con expresiones regionales diferentes.<\/p>\n
Espa\u00f1a ofrece una experiencia que merece ser observada con atenci\u00f3n. No porque ambos pa\u00edses tengan mercados inmobiliarios equivalentes no los tienen, sino porque permite observar las consecuencias que puede tener una crisis de asequibilidad cuando se prolonga durante a\u00f1os.<\/p>\n
En Espa\u00f1a, 44,3% de las personas de entre 26 y 34 a\u00f1os viv\u00eda con sus padres en 2025, seg\u00fan el Instituto Nacional de Estad\u00edstica. Entre quienes permanec\u00edan en el hogar familiar, una proporci\u00f3n importante se\u00f1al\u00f3 como principal raz\u00f3n la imposibilidad econ\u00f3mica de comprar o arrendar una vivienda. La edad media de emancipaci\u00f3n tambi\u00e9n se ha situado en torno a los 30 a\u00f1os.<\/p>\n
El fen\u00f3meno es especialmente significativo porque la vivienda termina afectando decisiones que van mucho m\u00e1s all\u00e1 del mercado inmobiliario. Retrasar la emancipaci\u00f3n puede modificar la formaci\u00f3n de hogares, los proyectos familiares, la movilidad laboral y la capacidad de acumular patrimonio.<\/p>\n
Chile debe observar esta experiencia como una advertencia, pero sin caer en comparaciones mec\u00e1nicas. Espa\u00f1a tiene un sistema de vivienda p\u00fablica, un mercado de alquiler y una estructura demogr\u00e1fica diferentes. Las soluciones aplicadas all\u00ed tampoco est\u00e1n exentas de controversia.<\/p>\n
Precisamente por eso, una de las principales lecciones es que no existe una herramienta \u00fanica capaz de resolver el problema. Regular los arriendos puede aliviar determinadas situaciones de vulnerabilidad, pero dif\u00edcilmente reemplaza la necesidad de aumentar la oferta. Del mismo modo, construir m\u00e1s viviendas no garantiza por s\u00ed solo que estas sean asequibles para los hogares que las necesitan.<\/p>\n
La pol\u00edtica habitacional debe abordar ambas dimensiones simult\u00e1neamente.<\/p>\n
Chile necesita aumentar de manera sostenida la oferta de viviendas asequibles, tanto sociales como privadas. Para ello no basta con incrementar subsidios. Tambi\u00e9n es necesario disponer de suelo bien localizado, infraestructura, permisos oportunos y condiciones que permitan desarrollar proyectos a costos compatibles con los ingresos de los hogares.<\/p>\n
Al mismo tiempo, es necesario fortalecer los mecanismos que permitan a las familias j\u00f3venes acceder al financiamiento. Las garant\u00edas estatales pueden reducir algunas de las barreras de entrada al cr\u00e9dito hipotecario, pero no resuelven el problema si el dividendo contin\u00faa siendo incompatible con el ingreso familiar.<\/p>\n
El objetivo, por tanto, no deber\u00eda ser simplemente que m\u00e1s personas obtengan un cr\u00e9dito. Debe ser que puedan acceder a una vivienda cuyo costo sea sostenible durante toda la vida del financiamiento.<\/p>\n
Tambi\u00e9n es necesario asumir que el arriendo formar\u00e1 parte permanentemente del mercado habitacional chileno. No todos los hogares necesitan o quieren ser propietarios inmediatamente. Un mercado de arriendo profundo, profesional y estable puede ser perfectamente compatible con una sociedad desarrollada. El problema aparece cuando arrendar deja de ser una elecci\u00f3n y se convierte en una obligaci\u00f3n derivada de la imposibilidad de comprar.<\/p>\n
Ese es quiz\u00e1s el cambio m\u00e1s importante que estamos observando entre los j\u00f3venes.<\/p>\n
Si una generaci\u00f3n completa debe postergar durante a\u00f1os la compra de su primera vivienda porque no puede reunir el pie, acceder al cr\u00e9dito o asumir el costo mensual de una propiedad, las consecuencias no se limitan al mercado inmobiliario. Se produce tambi\u00e9n una transferencia patrimonial entre generaciones: quienes ya poseen activos inmobiliarios acumulan patrimonio, mientras quienes ingresan m\u00e1s tarde al mercado enfrentan mayores barreras para hacerlo.<\/p>\n
La discusi\u00f3n sobre vivienda, por ello, no debiera reducirse a la cantidad de unidades construidas ni a la evoluci\u00f3n mensual de los precios. La pregunta hoy es , \u00bfpuede una familia que trabaja y percibe ingresos medios acceder a una vivienda adecuada sin comprometer una proporci\u00f3n excesiva de su presupuesto durante d\u00e9cadas?<\/p>\n
La respuesta depender\u00e1 de nuestra capacidad para actuar simult\u00e1neamente sobre la oferta, el suelo, el financiamiento, los arriendos y los ingresos.<\/p>\n
Chile todav\u00eda tiene la posibilidad de evitar que la dificultad de acceso a la vivienda se convierta en una caracter\u00edstica estructural de la vida adulta de las nuevas generaciones. Pero hacerlo exigir\u00e1 pol\u00edticas de largo plazo, una mirada territorial y, sobre todo, entender que el problema habitacional no se resuelve \u00fanicamente construyendo m\u00e1s viviendas: se resuelve construyendo viviendas que las familias puedan efectivamente pagar.<\/p>\n
Marcelo Carrasco C.
\nCentro de Estudios Regionales<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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